买房须知：海外买家限制与首套房支持
Buying a home: overseas buyer rules and first-home support
在新西兰买住宅，先要看身份：公民、已是“通常居住”（ordinarily resident）的居民可以直接买；持居民类签证但还没满足通常居住条件的，要先向 Toitū Te Whenua LINZ 申请批准，只能买一套自住；持学生、工作、访客等临时签证的一般不能买。本页还整理了 KiwiSaver 首套房提取、卖房的 bright-line 规则和 LIM 报告。
买房须知：关键信息
- 可以直接买（不用申请）
- 新西兰公民（不论住不住在新西兰）；持新西兰居民类签证（residence class visa）且是 ordinarily resident；澳大利亚或新加坡公民买 residential 或 lifestyle 类土地。本人、配偶或伴侣满足其一即可1
- ordinarily resident 的 3 个条件
- 持居民类签证；从签买房合同那天往前算，最近至少 12 个月一直住在新西兰；过去 12 个月在新西兰待了超过 183 天，是新西兰税务居民1
- 要先申请批准才能买
- 持居民类签证但还不是 ordinarily resident 的，可以申请批准（consent）买或建一套自住房1
- 一般不能买
- 持临时、受限、过渡或过境签证（如学生、工作、访客签证）的海外人士，以及没有签证的海外人士1
- 自住房申请费
- 普通住宅用地 NZ$2,040；同时属于其他敏感土地（如岛上、海边河边、保护区旁）NZ$16,9001
- 审批时间
- 普通住宅用地最多 10 个工作日；同时属于其他敏感土地的最多 30 个工作日1
- 预先批准（pre-approval）
- 有效 1 年，不另外收费；需要批准的人只有拿到 pre-approval 才能参加拍卖1
- 获批后要遵守的条件
- 通常在交割（settlement）后 3 个月内搬进去作为主要住所；从获批之日起，每 12 个月在新西兰待超过 183 天；继续持有居民类签证。成为公民或 ordinarily resident 后条件自动解除1
- 投资签证买房通道
- 持 Active Investor Plus、Investor 1 或 Investor 2 签证的人，经批准可买价格超过 NZ$5 million 的住宅，或买地自建且地价加建造费超过 NZ$5 million；申请费 NZ$2,040（含现有住房且超过 NZ$5 million）或 NZ$3,500（其他情况）2
- KiwiSaver 首套房提取
- 加入 KiwiSaver 至少满 3 年；账户里必须留 NZ$1,000；从澳大利亚退休金转入的钱不能取3
- 卖房的 bright-line 规则
- 2024 年 7 月 1 日或之后卖出的住宅，如果从产权过户给你（通常是交割日）到签订有约束力的卖房合同不到 2 年，赚的钱要交税（自住房等情况可能不适用）4
- LIM 报告
- 由当地议会（council）按你的申请出具，要付费，可能需要几天5
买房须知：哪些人适用、有什么条件？
- 想在新西兰买住宅自住的人，尤其是新移民、持居民签证的人和他们的配偶或伴侣
- 这里的“住宅用地”指 District Valuation Roll 上类别为 residential 或 lifestyle 的土地；买其他类型土地另有规定
- 打算用 KiwiSaver 买首套房的人
- 准备卖掉住宅、想了解 bright-line 规则的业主
买房须知：具体怎么办（步骤和流程）？
- 先确认自己能不能买
用 LINZ 的 Homebuyer eligibility tool（购房资格查询工具）回答几个问题，看自己属于可以直接买、需要申请批准，还是不能买。LINZ 也有简体中文版的《在新西兰买房》说明。
- 需要批准的，尽早申请 pre-approval
官方推荐先申请预先批准（pre-approval），有效 1 年、不另收费。没拿到批准号（consent number），律师无法完成交易。签买卖合同（sale and purchase agreement）时，必须写明以获得 Overseas Investment Act 批准为条件，否则可能被罚并被要求卖掉房子。
- 签约前做功课
请律师或 conveyancer 查产权（title search），了解地役权（easement）、限制性条款（covenant）、抵押、caveat 等；向当地议会申请 LIM 报告，并查看议会的房产档案（property file）。
- 准备资金：KiwiSaver 首套房提取
加入 KiwiSaver 满 3 年，可以申请提取首套房款（账户要留 NZ$1,000）。找你的 KiwiSaver 基金公司和 Kāinga Ora 了解申请流程；可以在 myIR 生成收入和 KiwiSaver 扣款证明的 PDF 作为材料。
- 交易时填写 Residential Land Statement
准备买的时候，要填一份 Residential Land Statement（住宅用地声明）确认你有资格买，律师会协助。
- 获批买房后遵守条件
需要批准才买房的人，通常要在交割后 3 个月内入住作为主要住所，并且每 12 个月在新西兰待超过 183 天。做不到可能要卖房并被罚；有特殊情况可以申请变更条件（variation）或豁免（waiver），要交费。
- 以后卖房注意 bright-line
如果在 bright-line 期间内卖出住宅、又不适用例外，要在报税时填 Bright-line property sale information form（IR833），申报卖房收入。可以用 IRD 的 Property tax decision tool 自查。
买房须知：需要准备什么材料？
- 护照和签证（证明公民或居民身份）
- Overseas Investment Act 批准号（consent number，需要批准的人）
- Residential Land Statement（律师协助填写）
- 产权查询（title search）和 LIM 报告
- KiwiSaver 首套房提取申请材料；myIR 导出的收入和 KiwiSaver 扣款证明
- 买卖合同（sale and purchase agreement）
买房须知：有哪些注意事项？
- 已婚、民事结合或事实伴侣关系的夫妻，只要一方符合规定，就可以买作为关系财产（relationship property）的房子，另一方是什么签证都没关系。
- 通过信托（trust）或公司买自住房的，所有拥有或控制它的人都必须是新西兰公民、ordinarily resident、居民类签证持有人，或澳大利亚、新加坡的公民和永久居民，而且都要住在这套房子里。规则复杂，建议找律师。
- 应该申请批准却没申请就买了（比如听了错误建议、拍卖时没有 pre-approval），要尽快告诉 LINZ。可以申请追溯批准（retrospective consent），可能被罚 NZ$5,000（房价低于 NZ$2 million）或 NZ$10,000（NZ$2 million 及以上）。
- 向 Toitū Te Whenua 作虚假陈述，最高可罚 NZ$300,000。
- 住宅如果同时属于其他敏感土地（在岛上、靠海滩、河流或湖泊、靠保护区等），需要额外批准；投资签证的 NZ$5 million 通道不能买这类土地。
- bright-line 规则也适用于在海外买卖住宅的新西兰税务居民。继承的房产不适用；自住房在满足条件时一般也不适用。
- 海外卖家（offshore RLWT person）卖出适用 bright-line 的房产时，conveyancer 会预扣 residential land withholding tax（RLWT），除非持有有效的豁免证明。
- LIM 不包含所有信息，比如议会不知道的渗漏问题就不会出现在 LIM 上；建议同时查看议会的房产档案，并请律师帮你看。
- 地产广告上的 RV（rating valuation，以前叫 GV）每 3 年评一次，是议会算地税用的，常常和实际成交价没关系。
- 本页只是整理公开信息，不构成移民、法律或税务建议；买房前请咨询律师或 conveyancer。
买房须知：最近有什么政策变化？
- 《Overseas Investment (National Interest Test and Other Matters) Amendment Act》生效：持 Active Investor Plus、Investor 1 或 Investor 2 签证的海外投资者，可以申请买或建一套 500 万纽币以上的住房；其他海外人士买住宅的限制仍然有效。依据：linz.govt.nz ↗
- 这天及以后卖出的住宅，bright-line 期限改为 2 年（之前的出售适用不同期限）。依据：ird.govt.nz ↗
买房须知：常见问题
我拿工作签证，能在新西兰买房吗？
一般不能。持学生、工作、访客等临时签证的海外人士，一般不能买新西兰住宅。但如果你已婚、是民事结合或事实伴侣，且配偶或伴侣符合规定，就可以买作为关系财产的房子。可以先用 LINZ 的 Homebuyer eligibility tool 查一下。
刚拿到绿卡（居民签证），马上可以买房吗？需要申请吗？
还不是 ordinarily resident 的话，要先向 Toitū Te Whenua LINZ 申请批准，只能买或建一套自住房。普通住宅用地申请费 NZ$2,040，最多 10 个工作日审批。官方推荐先申请 pre-approval，有效 1 年，不另收费。
什么叫 ordinarily resident？要住满多久？
要同时满足 3 个条件。第一，持居民类签证。第二，从签买房合同那天往前算，最近至少 12 个月一直住在新西兰。第三，过去 12 个月在新西兰待了超过 183 天，是新西兰税务居民。满足后买住宅不用申请批准。
我老公是新西兰公民，我还没身份，房子能写我们俩的名字吗？
可以。已婚、民事结合或事实伴侣关系的夫妻，只要一方符合规定，就可以买作为关系财产（relationship property）的房子，另一方是什么签证都没关系。
买首套房能把 KiwiSaver 取出来吗？有什么条件？
可以。条件是加入 KiwiSaver 至少满 3 年，账户里必须留 NZ$1,000，从澳大利亚退休金转入的钱不能取。申请流程可以问你的 KiwiSaver 基金公司和 Kāinga Ora。收入和 KiwiSaver 扣款证明可以在 myIR 生成 PDF。
买了房两年内卖掉要交税吗？bright-line 是什么？
一般要交。2024 年 7 月 1 日或之后卖出的住宅，从产权过户到签订有约束力的卖房合同不到 2 年，赚的钱要交税。自住房、继承的房产等情况可能不适用。需要申报的，报税时填 IR833。可以用 IRD 的 Property tax decision tool 自查，具体情况问 Inland Revenue。
LIM 报告是什么？买房一定要做吗？
LIM 报告由当地议会按你的申请出具，要付费，可能需要几天。官方建议签约前申请。LIM 不包含所有信息，比如议会不知道的渗漏问题就不会出现。建议同时查看议会的房产档案，并请律师帮你看。
投资移民签证可以买房吗？
持 Active Investor Plus、Investor 1 或 Investor 2 签证的，经批准可以买。条件是买价格超过 NZ$5 million 的住宅，或买地自建且地价加建造费超过 NZ$5 million。申请费 NZ$2,040 或 NZ$3,500。这个通道不能买其他敏感土地。
根据本页核实过的内容整理；具体以官方原文为准。
官方原文在哪里看？
- Buying residential property to live inToitū Te Whenua LINZ · linz.govt.nz
- Investing in residential land over $5 millionToitū Te Whenua LINZ · linz.govt.nz
- Getting my KiwiSaver savings for my first homeInland Revenue · ird.govt.nz
- The bright-line testInland Revenue · ird.govt.nz
- Doing your homeworkSettled.govt.nz (Real Estate Authority) · settled.govt.nz
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AI 会结合这篇指南和新西兰政府官方网站，用中文回答。
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