租房权利：维修、涨租、退租通知
Tenant rights: repairs, rent increases and notice to end a tenancy
在新西兰租房，房东涨租、进屋、结束租约都要按《Residential Tenancies Act 1986》（住宅租赁法）提前书面通知；东西坏了房东有责任维修。本页整理涨租频率和通知期、双方退租要提前几天、房东检查和进屋规则、维修和养宠物的基本规定。押金问题见「租房押金」指南。
租房权利：关键信息
- 多久能涨一次房租
- 租约开始满 12 个月后才能涨；而且距离上次涨租必须满 12 个月（periodic 和 fixed-term 都一样）1
- 涨租通知期
- 至少提前 60 天书面通知；boarding house（寄宿屋）至少 28 天1
- 涨多少
- 法律不限制涨幅，但规定了涨租的程序，以及租客不同意时可以怎么做1
- 固定期限租约能不能涨
- 只有租约（tenancy agreement）里写明可以涨，房东才能涨1
- 租客结束 periodic 租约
- 至少提前 21 天书面通知2
- 房东结束 periodic 租约（不需理由）
- 提前 90 天通知（no cause）2
- 房东可以只给 42 天通知的情形
- 业主本人或家人要在租约结束后 90 天内搬进来当主要住所、并至少住 90 天；房子已签无条件买卖合同且要求空房交付；房子通常给房东的员工或承包商住，且租约里写明了2
- 固定期限租约到期不续
- 房东或租客要在到期前 90 天到 21 天之间书面通知，不需要理由；没按时通知，又没另外约定的话，到期后自动变成 periodic 租约2
- 房东进屋维修
- 至少提前 24 小时通知；时间在早上 8 点到晚上 7 点之间（boarding house 是 8 点到 6 点）3
- 房东上门检查（inspection）
- 至少提前 48 小时通知（通知不应早于 14 天前发出）；最多每 4 周一次；时间在早上 8 点到晚上 7 点之间4
- 14 天整改通知（14-day notice to remedy）
- 该修不修的一方，另一方可以发 14-day notice to remedy，给对方 14 天把事情做好5
- 租客粗心造成损坏的赔偿上限
- 最多 4 周房租或房东保险的自付额（insurance excess），取较低者5
- 养宠物（2025 年 12 月 1 日起）
- 租客可以向房东申请养宠物；房东只有合理理由（reasonable grounds）才能拒绝；可以收最多 2 周房租的宠物押金（pet bond）2
租房权利：哪些人适用、有什么条件？
- 受《Residential Tenancies Act 1986》保护的住宅租约里的租客和房东，包括 periodic（无固定期限）和 fixed-term（固定期限）租约
- boarding house（寄宿屋）的部分规则不同，比如涨租通知期和进屋时间，本页已注明
- 正在收到涨租通知、退租通知，或房子需要维修的租客
租房权利：具体怎么办（步骤和流程）？
- 先弄清自己的租约类型
翻出租约（tenancy agreement），看是 periodic 还是 fixed-term、到期日是哪天、有没有写涨租条款、有没有填电子邮箱作为送达地址（address for service）。很多规则因租约类型不同而不同。
- 东西坏了马上告诉房东
不管是谁弄坏的，知道需要维修就要马上告诉房东，最好用短信或邮件，并拍照留底。拖着不报导致损坏加重，房东可能向你追讨部分维修费。
- 房东不修：发 14 天整改通知
房东该修不修，可以给房东发 14-day notice to remedy（Tenancy Services 网站有模板）。注意：等维修期间不能拒交房租，但可以和房东商量临时减租。
- 紧急情况可以先修后报销
如果损坏可能伤人或造成财产损失，而你已经合理地尝试联系过房东，可以自己找人修，房东要把钱还给你。保留收据和联系记录。
- 收到涨租通知先核对
检查：是不是书面通知、有没有提前至少 60 天、有没有写新租金和开始日期、离租约开始和上次涨租是否都满 12 个月。觉得租金明显高于同区类似房子，可以先和房东谈；谈不拢可以向 Tenancy Tribunal 申请市场租金评估。固定期限租约只能在租约开始或上次租金评估后 3 个月内申请。
- 要搬走或收到退租通知
periodic 租约：租客至少提前 21 天书面通知；房东一般要提前 90 天，特定情形可以 42 天。fixed-term 租约到期不续：任何一方在到期前 90 天到 21 天之间书面通知。通知要写清地址和结束日期，并签名。
- 谈不拢就找 Tenancy Tribunal
14 天整改通知到期对方仍不处理，或双方对维修、涨租、退租有争议，可以向 Tenancy Tribunal（租房仲裁庭）申请处理。
租房权利：需要准备什么材料？
- 租约（tenancy agreement）
- 涨租通知、退租通知等书面通知
- 报修的短信、邮件记录和照片
- 维修收据或报价（紧急自修后要求报销时用）
- 14-day notice to remedy（Tenancy Services 网站可下载模板）
租房权利：有哪些注意事项？
- 房东不能因为你要求维修或行使其他权利，就给你发退租通知（retaliatory notice，报复性退租），这是违法行为。租客可以在通知发出后 12 个月内向 Tenancy Tribunal 申请认定；如果在 28 个工作日内申请，还可以要求撤销这份通知。
- 房东发生紧急情况（比如漏水、火灾）可以直接进屋；有 Tenancy Tribunal 命令也可以进屋。其他情况进屋都要提前通知或经你同意。
- 房东要卖房，开放日或带买家看房要先征得你同意，不能只发个通知。你不能无理拒绝，但可以提出合理条件。带新租客看房也一样。
- 正常损耗（fair wear and tear），以及入室盗窃、暴风雨、洪水、地震等造成的损坏，租客不用负责。
- 家里有残障辅助犬（disability assist dog）不需要房东同意，房东也不能为它收宠物押金。宠物押金的上限和退还见「租房押金」指南。
- 2025 年 3 月 20 日起，如果租约里填了电子邮箱等电子地址作为送达地址，双方可以用它发通知和文件。
- 固定期限租约想提前结束，规则比较严格，一般要双方同意。具体看 Tenancy Services 的 Ending a fixed-term tenancy early 页面。
- 本页只是整理公开信息，不构成法律建议；具体情况请咨询 Tenancy Services。
租房权利：最近有什么政策变化？
- 宠物新规生效：租客可以申请养宠物，房东只有合理理由才能拒绝；可收最多 2 周房租的宠物押金。依据：tenancy.govt.nz ↗
- 这天及以后到期的固定期限租约适用新规：任何一方在到期前 90 天到 21 天之间书面通知，就可以让租约在到期日结束，不需要理由；否则自动转为 periodic 租约。依据：tenancy.govt.nz ↗
- 租约里写了电子地址（如邮箱）作为送达地址的，房东和租客可以用电子方式发送通知和文件。依据：tenancy.govt.nz ↗
- periodic 租约退租规则修改：房东可提前 90 天无理由结束租约；业主或家人入住、无条件售房要求空房交付、员工用房这几种情形可提前 42 天；租客提前 21 天。依据：tenancy.govt.nz ↗
租房权利：常见问题
房东说下个月就涨房租，可以吗？要提前多久通知？
通常不行。涨租至少要提前60天书面通知，boarding house 至少28天。另外，租约开始和上次涨租都要满12个月。固定期限租约必须在租约里写明可以涨，房东才能涨。
一年能涨几次房租？涨多少有没有上限？
最多每12个月涨1次，而且租约开始要满12个月。法律不限制涨幅，但规定了涨租程序。觉得租金明显高于同区类似房子，可以先和房东谈。谈不拢可以向 Tenancy Tribunal 申请市场租金评估。
我是 periodic 租约，想搬走要提前几天告诉房东？
至少提前21天书面通知房东。通知要写清地址和结束日期，并签名。如果租约里填了电子邮箱作为送达地址，2025年3月20日起也可以用它发通知。
房东说要卖房，让我 42 天内搬走，合法吗？
要看情况。只有房子已签无条件买卖合同、而且要求空房交付，房东才可以只给42天通知。否则，房东无理由结束 periodic 租约要提前90天。具体情况可以咨询 Tenancy Services。
房东不打招呼就上门检查，可以吗？多久能来一次？
不可以。上门检查至少要提前48小时通知，通知不应早于14天前发出。最多每4周检查一次，时间在早上8点到晚上7点之间。只有漏水、火灾等紧急情况，或有 Tenancy Tribunal 命令，房东才可以直接进屋。
热水器坏了房东一直不修怎么办？能不能先不交房租？
不能拒交房租，但可以和房东商量临时减租。先用短信或邮件报修，并拍照留底。房东该修不修，可以发 14-day notice to remedy。到期仍不处理，可以向 Tenancy Tribunal 申请处理。
固定期限租约快到期了，不续约要怎么通知？会自动续吗？
要在到期前90天到21天之间书面通知对方，不需要理由，房东和租客都一样。没按时通知、又没另外约定的话，到期后会自动变成 periodic 租约。
租房可以养猫养狗吗？房东能直接拒绝吗？
2025年12月1日起，租客可以向房东申请养宠物。房东只有合理理由（reasonable grounds）才能拒绝，可以收最多2周房租的宠物押金。残障辅助犬不需要房东同意，房东也不能为它收宠物押金。
根据本页核实过的内容整理；具体以官方原文为准。
官方原文在哪里看？
- Rent increases and reductionsTenancy Services (MBIE) · tenancy.govt.nz
- Tenancy law changesTenancy Services (MBIE) · tenancy.govt.nz
- AccessTenancy Services (MBIE) · tenancy.govt.nz
- InspectionsTenancy Services (MBIE) · tenancy.govt.nz
- Damage and repairsTenancy Services (MBIE) · tenancy.govt.nz
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AI 会结合这篇指南和新西兰政府官方网站，用中文回答。
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